Un préstamo hipotecario, más conocido de forma popular como hipoteca, es uno de los préstamos más importantes que puede solicitar una empresa o particular. No sólo por el importe sino por las consecuencias que puede tener su impago. Como hemos visto en los últimos años aquellos particulares que no han podido hacer frente al pago de las cuotas de hipoteca han visto como, además de ser añadidos a listados de morosos como asnef, perdían su vivienda dado que ésta era la garantía en caso de impago de la hipoteca. Aunque algunos han podido al menos cancelar la deuda a través de una dación en pago de su vivienda. Por eso es fundamental conocer muy bien qué es un préstamo hipotecario y sobre todo los gastos que conlleva, antes de la firma de la escritura de hipoteca ante notario.
Qué es un préstamo hipotecario
La definición de préstamo hipotecario, más conocido como hipoteca, es un tipo de préstamo que suele tener como características principales su importe, plazo, y garantía. Cualquier tipo de préstamo, por ejemplo uno personal, es al fin y al cabo una entrega de dinero que tendrá que ser devuelta junto a unos intereses, en un calendario de pagos prefijado de antemano. Pero mientras que un préstamo rápido personal son a corto plazo, las hipotecas son a plazo muy largo. Dado que suelen financiar la compra de viviendas y otro tipo de inmuebles. Por lo que para devolver importes tan elevados en proporción a los ingresos mensuales de cualquier persona o empresa se suelen dar plazos de hasta 35 años e incluso 40 años. Normalmente nunca más allá de la edad de jubilación, puesto que durante la vida laboral es cuando más ingresos se pueden obtener, aunque existen casos especiales. Y precisamente por ser un préstamo de importe tan elevado, más de 50000 euros casi siempre, las garantías son máximas. Porque además de la garantía personal de los microcréditos y préstamos al consumo, siempre hay una garantía real a través del bien inmueble hipotecado. Es decir que en caso de impago no sólo responde la persona titular de la hipoteca, como en cualquier préstamo, sino también el propio inmueble. Por eso en situaciones de impago total se pierde la vivienda y además se sigue manteniendo la deuda porque en España no hay una dación en pago automática, sino que depende de la voluntad del banco.
Qué gastos tiene un préstamo hipotecario
Una de las características del préstamo hipotecario o hipoteca, es el elevado importe de los gastos. Por eso es muy importante utilizar un simulador hipotecario para conocer cuál será el total de gastos que tendremos que financiar de nuestro bolsillo. Muchos de ellos son proporcionales al importe, como las comisiones, por lo que al ser un préstamo con una cuantía de dinero mayor los gastos son mayores. Mientras que otros gastos de un préstamo hipotecario se deben a la formalización de la hipoteca, como por ejemplo los gastos de notario y registro de la propiedad. Por lo que podríamos decir que los gastos que tiene un préstamo hipotecario son:
- Comisiones: antes de la firma de la operación existen comisiones de estudio como en préstamos personales, de cara a analizar la solvencia financiera del solicitante, y en especial que no esté en listados de morosos como asnef. Pero en una hipoteca además hay gastos por analizar el bien inmueble que será la garantía del préstamo hipotecario. Para ello el banco estudia que haya dominio total en la propiedad, que no existan cargas ocultas, y sobre todo cuál es el valor del inmueble de cara a establecer el porcentaje de financiación del préstamo hipotecario. Lo normal es que el banco conceda entre el 60% y el 80% del valor de tasación, aunque según la oferta comercial hay casos en los bancos como BBVA, Santander, La Caixa, ING, o Bankia han dado hasta el 100% del valor de tasación. Por eso es fundamental hacer una comparativa de las mejores hipotecas. Estos gastos por tasación derivados de la valoración del inmueble o vivienda a hipotecar, la realizan expertos en valoraciones inmobiliarias de tasadoras aprobadas por el banco. Tras la formalización de apertura tendremos gastos por comisión de apertura, pero no suele llegar al 1% del importe del préstamo hipotecario. Dada la elevada cuantía de dinero prestado y gastos que suele suponer una la hipoteca. También en una hipoteca suele haber comisiones por cancelación anticipada del préstamo que sirve como compensación para el banco por la pérdida de intereses al anticipar la devolución del préstamo. En especial si la hipoteca se cancela de forma total por subrogación hipotecaria, es decir por trasladar el préstamo hipotecario a otro banco con mejores condiciones.
- Gastos: como decíamos la hipoteca tiene más gastos que un préstamo personal porque se tiene que formalizar ante notario en escritura pública, no en póliza de crédito, que luego será inscrita en el registro de la propiedad correspondiente al lugar donde esté ubicado el inmueble. Pero además de los gastos de notaría y registro, suele haber también gastos de gestoría. Que se encarga de reliazar las gestiones de recogida y entrega de la escritura en registro así como del pago de los impuestos correspondientes, como el 1% sobre el valor del bien hipotecado en concepto de actos jurídicos documentados, salvo el IVA que se paga al vendedor en el momento de la escritura. Todo ello para poder inscribir la escritura de hipoteca en el registro de la propiedad, y así hacer pública la propiedad y la nueva hipoteca sobre la vivienda o inmueble. Pero además de todos esos gastos necesarios jurídicamente para la formalización uno de los gastos imprescindibles en una hipoteca es el de tasación inmobiliaria de cara a determinar el valor de la garantía y así fijar el porcentaje de financiación máxima que tendrá el préstamo hipotecario. Informe de valoración a precios de mercado que realiza un experto independiente, normalmente un arquitecto o ingeniero.
