Préstamos para comprar casas

Comprar una vivienda es algo muy habitual en España, a diferencia de otros países europeos donde se prefieren alquilar y por lo tanto no recurren tanto a préstamos para comprar casas. El motivo puede ser cultural o porque en España preferimos las inversiones inmobiliarias que las financieras.

Y también por creencias que dicen que es mejor comprar casas porque alquilar es tirar el dinero, o porque el precio de los pisos nunca baja. Falsas creencias como hemos visto tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, un periodo donde cada año se batían nuevos records en la compra de casas nuevas o de segunda mano.

Por eso muchas personas buscaban comprar casas como inversión, es decir comprar para alquilar o peor aún. Comprar para vender en el futuro, dado que el precio subía de forma constante año tras año.

A veces estas inversiones se centraban en viviendas de segunda residencia, es decir aquellas destinadas al alquiler vacacional y situadas en la costa española: Murcia, Valencia, Alicante, Málaga, etc.

Aunque el aumento de la compra de casas en la playa, también se debió a los jubilados extranjeros del Gran Bretaña y el norte de Europa. Que atraídos por el sol y la sanidad gratuita, decían comprar apartamentos y casas en España.

También se disparó el hecho de comprar casas  por parte de inquilinos que querían comprar su primera vivienda, para ahorrar dinero por el alquiler al ser más barata la cuota mensual de la hipoteca o podían ejecutar una opción de compra.

Pero también y gracias al empleo en el sector servicios y de la construcción, junto con las hipotecas con 100% de financiación, también se dispararon los préstamos para comprar casa por no residentes.

Pero una opción muy habitual entre aquellos que tienen una casa en propiedad, es el hecho de que utilizan un préstamo hipotecario para refinanciar otras deudas. Es decir acumular deudas pequeñas a corto plazo en una única deuda con un mayor plazo de devolución y un tipo de interés más bajo. Es decir pedir un préstamo hipotecario no para comprar piso sino para quitar otros créditos que ya tenemos.

Incluso algunas personas decidieron pedir un préstamo para comprar casa en el pueblo para luego arreglarla y así venderla, o convertirla en una casa rural. De hecho muchas casas rurales se crearon no gracias los préstamos hipotecarios sino a las ayudas y subvenciones autonómicas.

Todo esa locura inmobiliaria hizo que los bancos crecieran gracias a los préstamos hipotecarios, es decir de los créditos para comprar viviendas con garantía hipotecaria. Pero tras una época donde se podía conseguir financiación para comprar una casa de incluso más del 100% del valor del inmueble, llego la crisis.

Y eso hizo que muchos propietarios de casas que tenían unos ingresos muy justos vieran como subían las cuotas mensuales de la hipoteca, por culpa de la subida en los tipos de interés del BCE que disparó el euribor. Lo que provocó que no pudieran pagar las cuotas mensuales de los préstamos hipotecarios con tipos de interés variable.

De ahí el gran aumento de desahucios en España, con los problemas sociales derivados. Dado que muchos desahucios, además de acabar con una familia o persona mayor en la calle, acababan con una deuda. Porque en España no es automática la dación en pago, por lo que perder la casa no implica cancelar la deuda del préstamo hipotecario.

Pasos para pedir un préstamo para compra de vivienda

La denominada hipoteca, o préstamo con garantía hipotecaria, es sin duda una de las decisiones más importantes en la vida de una persona, pareja, o familia. Por eso es importante saber los pasos para comprar casas con éxito, dado que implica gastos muy elevados que pueden comprometer mucho nuestro futuro financiero.

1. A la hora de conseguir el dinero para comprar un piso o una casa, hay que tener en cuenta cuál es el coste real, teniendo en cuenta productos vinculados, cuál será el coste real del crédito hipotecario. Y para ello hay que comprar toda la oferta de créditos que hay en España, porque son muchos los bancos, empresas, y entidades financieras que ofrecen préstamos para comprar una casa. No olvidemos que comprar una vivienda implica unos gastos muy elevados, tanto de escrituras y gastos financieros como derivados de muebles o reforma de la vivienda. Sobre todo si es una casa de segunda mano o nueva que no está amueblada o queremos un cambio.
2. Una vez que tenemos claro cuáles pueden ser las mejores hipotecas del mercado, según nuestras necesidades de dinero y situación personal (edad, profesión y tipo de contrato, estado civil, etc). Tenemos que evaluar si nuestra capacidad de pago es suficiente para pagar las cuotas mensuales de la hipoteca, es decir pagar los intereses y devolver el capital prestado. Y normalmente la simulación que se hace es la de que las cuotas mensuales deben de ser como máximo el 40% de los ingresos mensuales. Además el banco o entidad de crédito también analizará nuestra solvencia en base a si tenemos impagos en registros de morosos como asnef. Porque si tenemos cualquier deuda será más difícil conseguir el préstamo para comprar la casas que soñamos, o en el mejor de los casos acabaremos pagando más intereses y ofreciendo más garantías extra como por ejemplo avales personales. La capacidad de pago así como las garantías y avales del préstamo para comprar la vivienda, debe de ser suficiente incluso en el caso de desempleo temporal o bajada de ingresos. Así evitaremos ser uno más de los miles de desahucios que se producen en España.
3. Una vez que hemos comprobado que es viable comprar esa vivienda porque contamos con ahorros suficientes así como posibilidad de conseguir el préstamo hipotecario que necesitamos. Tendremos que realizar una tasación inmobiliaria, realizado por un profesional o empresa independiente. El valor de mercado de la casa es un factor clave para comprobar que la garantía acorde importe de la hipoteca es suficiente. Normalmente el valor de tasación del inmueble, o el precio de compra de la casa, debe ser de al menos el 80% del importe del préstamo hipotecario.
4. Otro trámite importante para poder comprar una vivienda o cualquier inmueble, es consultar en el Registro de la Propiedad cuáles son las cargas y la propiedad. Cargas pueden ser tanto de hipotecas anteriores, en las que se podría subrogar el nuevo propietario tanto si es una obra nueva como una vivienda de segunda mano. Pero también es importante comprobar otras cargas como puede ser por deudas con la comunidad o el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), o préstamos personales o deudas con Hacienda y la Seguridad Social si somos empresarios autónomos.
5. A la hora de preparar la firma del préstamo para comprar casas, es importante leer la letra pequeña del contrato antes de ir a la firma de escritura ante Notario. Cláusulas como el plazo de devolución, el calendario de cuotas en base al tipo de interés fijo o variable, diferencial más el índice que suele ser el Euribor, y las comisiones (apertura, estudio, cancelación total o parcial, o subrogación) o productos vinculados (seguros de vida o incendios, etc) a la concesión del préstamo hipotecario.
6. Una vez preparada la escritura, su firma ante Notario y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad dar por finalizado el proceso de comprar una casa. Con la firma ya se realiza la compra – venta, entre particulares si es una vivienda usada o con la promotora inmobiliaria si es nueva, pero la inscripción en Registro de la publicidad pública. Porque en caso de que el propietario no pague las cuotas mensuales, se ejecutará la hipoteca. Es decir la garantía inmobiliaria para el cobro del capital y los intereses fijados en la responsabilidad hipotecaria que figura en la nota del Registro de la Propiedad. Ya sea por una ejecución extrajudicial o judicial previo desahucio.

Pasos para comprar una casa

Una vez que hemos visto cuáles son los pasos para solicitar un préstamo hipotecario, vamos a ver los pasos para comprar una casa en España. Porque si hacemos una mala compra de nada servirá haber buscado entre las mejores hipotecas del sector financiero.

1. El precio podrá condicionar el importe del préstamo para comprar la casa, por eso es importante comprobar que el piso se adapta a nuestras necesidades personales y familiares, tanto presentes como en un futuro próximo.
2. También es importante comprobar que el precio de la vivienda es acorde a la superficie, distribución, instalaciones, calidades de los materiales, antigüedad, y sobre todo ubicación y estado de la finca o casa.
3. Analizar si es una buena zona, por medios de transporte, servicios, o zonas verdes, será siempre más valiosa.
4. En las casas de segunda mano hay que ver cuándo se ha rehabilitado, de cara saber si se van a generar derramas de comunidad en el futuro para hacer frente a obras y reformas en fachadas, cubiertas, o instalación de un ascensor.
5. Otros complementos como por ejemplo los trasteros o garajes anexos a la casa, que permiten que el valor de la vivienda aumente. Al tener más metros cuadrados disponibles para almacenamiento o aparcamiento.
6. Cerrar el acuerdo de compra – venta de la casa para poder pedir posteriormente la hipoteca. Y para ello se suelen usar recursos jurídicos como la opción de compra que permite comprar la casa en un plazo y un precio concreto. Lo que permite tener tiempo para buscar y negociar el préstamo hipotecario que necesitamos para pagar el precio. Pero también podemos recurrir al contrato de arras que es una especie de precontrato a cambio del pago de una pequeña señal y que puede permitir que tanto la parte compradora como vendedora decida no ejercer la venta, aunque con una penalización. Aunque si estamos seguros de comprar esa casa y no queremos que el vendedor se la venda a otra persona, hay que formalizar un contrato de compraventa privado o público formalizado ante notario. Sea como sea es importante no precipitarse y consultar con un abogado o formalizar la operación ante notario.