Recurrir a un crédito no es algo tan extraño para muchas comunidades de vecinos. En especial las más pequeñas que cuentan con menor capacidad de financiación a través del cobro de cuotas mensuales de comunidad o las tan temidas derramas. Porque en cualquier comunidad vecinal existen muchos gastos importantes, en especial relacionados con el mantenimiento del edificio. Ya sea por cuestiones legales como la normativa sobre la Inspección Técnica de Edificios (más conocida como ITE o ites), o por la necesidad de realizar obras de reparación. El caso es que en una comunidad de vecinos y en especial cuando tiene 30 años o más, empiezan a surgir gastos importantes como reformar la fachada, renovar o instalar un ascensor, averías y desperfectos por el uso o paso del tiempo, construir una rampa para que los vecinos de mayor edad puedan salvar barreras arquitectónicas como por ejemplo las escaleras del portal. El problema es que muchas veces hay que afrontar estos gastos a pesar de la situación financiera de la comunidad. Y más cuando buena parte de los vecinos se encuentran en situación de desempleo o jubilados, puesto que cuentan con poco dinero para poder hacer frente a cuotas extraordinarias y derramas de la comunidad. Lo que puede dar lugar a la aparición de vecinos morosos, al no tener dinero para imprevistos, complicando aún más la situación financiera de toda la comunidad.
Por qué pedir un crédito para una comunidad de vecinos
Básicamente el principal problema es hacer frente a gastos imprevistos importantes y que no pueden esperar ni ser financiados con el cobro de cuotas o derramas a los vecinos. En este tipo de casos en los que se necesita dinero urgente a veces no hay más remedio que pedir un crédito. Al fin y al cabo es una forma de financiación habitual entre particulares y negocios, por lo que no hay que tener miedo de pedir un crédito o un préstamo ICO. Aunque muchas comunidades de vecinos están más familiarizadas con la financiación de proveedores. Es decir con las facilidades de pago que ofrecen proveedores como por ejemplo empresas de construcción y reformas. A través del cobro del importe de la obra de reforma o del servicio, aunque son soluciones financieras muy limitadas y que a veces exigen el cumplimiento de plazos muy cortos lo que da lugar al pago de elevadas cuotas.
Con la crisis y el aumento del desempleo se hace muy difícil financiar los gastos imprevistos de una comunidad a través de derramas y cuotas extraordinarias. Y aunque cada vecino de forma individual buscara una solución, los menos recurrían al ahorro y la inmensa mayoría a los préstamos personales. Los problemas de actuar de forma individual son varios: dificultad de obtener un préstamo rápido, elevado coste del préstamo personal, mayor endeudamiento de la familia o titular del crédito, etc. Sin embargo hoy en día existen soluciones de financiación en algunas entidades que permiten contratar préstamos para comunidades de vecinos de forma colectiva. Es decir que al igual que un contrato de mantenimiento o limpieza está a nombre de la comunidad, este tipo de créditos también lo están. Este tipo de préstamos para comunidades de vecinos, adaptan las cuotas mensuales a los plazos de cobro de las cuotas de comunidad. Por lo que no generan problemas financieros para las cuentas de la comunidad.
Cómo obtener préstamo para una comunidad de vecinos
Dado que el titular del préstamo es la comunidad de vecinos, no será necesaria la firma de todos los propietarios o comuneros, simplemente tendrá que firmar el presidente de la comunidad. Tampoco es necesaria la aportación de garantías adicionales, por lo que es un préstamo sin aval ni hipoteca. Además de que suele financiar el 100% de las obras, impuestos incluidos (IVA e ICIO). Por eso es fundamental de cara a la solicitud del préstamo, contar con un presupuesto del coste de la obra. Siendo también recomendable contar con un contrato firmado con la empresa constructora para evitar alzas en el presupuesto o problemas con los plazos de ejecución.
A pesar de que las entidades que conceden créditos a comunidades de vecinos todavía son pocas, es de esperar que este tipo de financiación se extienda a la mayoría de entidades de crédito y bancarias. Puesto que una comunidad tiene una fuente de ingresos estables además de que los vecinos se pueden convertir en clientes individuales. Lo que sin duda y desde el punto de vista del prestamista, hacen muy atractivos los préstamos para comunidades de vecinos. Entre las entidades que conceden este tipo de créditos para reformas o rehabilitación de edificios de comunidades de propietarios, tenemos que el plazo máximo ronda entre los 10 y 15 años. Con un plazo de carencia de hasta 24 meses, por lo que durante ese plazo la comunidad de vecinos sólo pagará intereses y podrá ir ahorrando dinero a través del cobro de cuotas o derramas a los vecinos. Así transcurrido el plazo de carencia podrá contar con dinero suficiente para hacer frente al pago de las cuotas mensuales por la devolución del préstamo. En cuanto a las comisiones de este tipo de préstamos oscilan entre el 1% y el 1,5% tanto en concepto de apertura como de cancelación, ya sea total o parcial. Por lo que tienen un coste similar a otros créditos utilizados para financiar obras y reformas, pudiendo escoger entre tipo de interés variable o fijo. Aunque cuentan con ventajas únicas como por ejemplo devolver el préstamo sin coste en caso de que al final las obras no se hayan realizado y por lo tanto el préstamo no sea necesario. De hecho la mayoría de los préstamos para obras en la comunidad de vecinos, obligan a realizar disposiciones parciales del dinero prestado. Es decir que no se cobra todo el préstamo por anticipado, sino que hay una parte que el banco abona en función del pago de las facturas por los trabajos realizados por la constructora.
En cuanto a la documentación necesaria para poder formalizar un préstamo para comunidades de vecinos, es algo diferente dado el carácter colectivo del crédito. Para empezar hay que:
- Formalizar el acuerdo de los vecinos para realizar las obras y solicitar la financiación.
- Obtener un presupuesto o firmar un contrato de obra con la empresa constructora encargada de la obra.
- Presentar la solicitud de préstamo para la comunidad de vecinos, aportando además de la documentación anterior, información financiera y jurídica sobre la comunidad de propietarios:
- Copia del CIF de la comunidad.
- Libro de actas de la comunidad con al menos tres acuerdos.
- Justificación de que los cargos de los representantes de la comunidad están vigentes.
- Cuentas anuales de la comunidad de vecinos, de los dos últimos años. Así como fotocopia de saldos y movimientos bancarios.
- Acuerdo de la comunidad de vecinos tanto para la realización de la obra como para su financiación a través de un préstamo.
- Autorización firmada por el presidente de la comunidad de vecinos para consultar su CIRBE, de cara a conocer su endeudamiento bancario mediante consulta al Banco de España.
- Una vez autorizado el préstamo para la comunidad de vecinos debe de formalizarse mediante la firma del contrato de préstamo por parte del presidente de la comunidad. Al ser el representante legal de todos los propietarios, siendo ellos los que asumen la deuda de forma colectiva.
- Tras la firma del contrato de préstamo es importante ponerlo en conocimiento del administrador de fincas de cara a elaboración de presupuesto y otras gestiones.
Préstamos ICO para comunidades de vecinos
Pero además de financiación privada también existe financiación pública a través de las líneas del Instituto de Crédito Oficial. Sin embargo las condiciones son menos flexibles que en préstamos privados. De todas formas conviene tener presente este tipo de financiación. La línea ICO Empresas y Emprendedores también ofrece financiación a particulares y comunidades de propietarios pero sólo para la rehabilitación de viviendas. Es decir que la comunidad de vecinos puede financiar reformas que se hayan aprobado por la junta de vecinos. Esta financiación podría ser de forma particular, es decir en base al porcentaje que corresponda al vecino que solicita el préstamo ICO, como de forma colectiva según lo explicado anteriormente. Es importante remarcar que el ICO sólo financia la rehabilitación no la construcción de viviendas, ya sea por un particular o en régimen de comunidad de propietarios. La rehabilitación también incluye la reconstrucción de viviendas por daños como siniestros, catástrofes, o mero paso del tiempo. En el caso del ICO los préstamos para la comunidad de vecinos pueden ser firmados por el presidente o por todos los miembros de la comunidad. En caso de firma por parte del presidente habrá que aportar un anexo con un listado de todos los propietarios de la comunidad. Constando en ambos casos en la póliza de crédito los datos de la comunidad como titular del préstamo ICO. Para los casos en que no exista acuerdo total de los vecinos para conceder el préstamo a la comunidad, el ICO podrá conceder préstamos individuales a cada vecino en función del porcentaje correspondiente a la propiedad. Aunque ese caso la comunidad de propietarios tiene que autorizar a los vecinos la formalización de dichos préstamos individuales.
El ICO ofrece la posibilidad de solicitar préstamos con tipo de interés fijo o variable, al que habrá que añadir el margen de la entidad de crédito que tramita el préstamo ICO. En cuanto a los plazos son parecidos a lo comentado anteriormente, con un máximo de 20 años de los cuales 2 serían de carencia. Aunque la ventaja de los préstamos ICO para comunidades de vecino es que no existen comisiones, salvo la de amortización anticipada que depende del criterio de la entidad de crédito. Porque en cualquier caso para la tramitación de préstamos ICO, hay que realizar los trámites mediante alguna de las siguientes entidades de crédito.
